Chương trình Golden Visa Hy Lạp từ lâu đã thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài từ giới Tinh hoa toàn cầu nhờ lộ trình sở hữu quyền thường trú nhân châu Âu thông qua đầu tư bất động sản. Vậy thành phố nào tại Hy Lạp đang có tỷ suất lợi nhuận cho thuê tối nhất, hãy cùng VPA tìm hiểu chi tiết thông tin hữu ích dành cho nhà đầu tư.
Theo báo cáo khảo sát mới nhất từ Global Property Guide, lợi nhuận cho thuê bất động sản Hy Lạp đang chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi quy định mức đầu tư tối thiểu theo khu vực tại Hy Lạp. Đối với các nhà đầu tư quyết đoán, bài toán hiện tại không chỉ là nộp tiền để lấy thẻ xanh, mà là tối ưu hóa hiệu suất dòng tiền (ROI) dựa trên các dữ liệu thực tế dưới đây.
Xếp hạng hiệu suất cho thuê (Gross Yield) giữa các thành phố tại Hy Lạp
Nếu chỉ nhìn thuần túy vào con số thống kê tỷ suất lợi nhuận gộp (Gross Rental Yield) trung bình trên toàn thành phố, thủ đô Athens hiện đang giữ vị trí TOP 1, tiếp theo là các đô thị lớn và thành phố biển.
Dựa trên dữ liệu mà VPA đã tổng hợp, thứ hạng tỷ suất lợi nhuận cho thuê bất động sản Hy Lạp (gross) giữa 6 thành phố lớn được phân định như sau:
- Athens: 5.4% (Cao nhất toàn quốc)
- Patra: 4.8%
- Thessaloniki: 4.4%
- Volos: 4.2%
- Heraklion: 4.2%
- Kavala: 3.5% (Thấp nhất trong nhóm khảo sát)
Lưu ý: Đây hoàn toàn là tỷ suất lợi nhuận gross (chưa trừ thuế lợi tức, phí quản lý vận hành, thuế tài sản hàng năm, chi phí bảo trì…). Trên thực tế tại Hy Lạp, biên độ lợi nhuận ròng (Net Yield) thường sẽ thấp hơn tỷ lệ gộp từ 1.5% đến 2%.
Phân khúc 800.000 EUR có đem lại lợi nhuận cao không?
Mặc dù Athens có tỷ suất sinh lời trung bình dẫn đầu (5.4%), nhưng bên trong lòng thủ đô, sự phân hóa giữa các quận là cực kỳ lớn.
Các căn hộ 1 phòng ngủ tại các khu vực bình dân như Patisia đạt tỷ suất sinh lời gộp lên tới 8.0%, Kipseli đạt 7.3% và khu vực trung tâm Athens đạt mức 6.1%. Ngược lại, các căn hộ 3 phòng ngủ tại khu nhà giàu danh giá như Kolonaki-Lykavittos chỉ mang lại hiệu suất nén ở mức 3.7% – 3.8%.
Nguyên nhân chủ yếu do giá thuê cao, những người dân lao động thông thường phải có thu nhập cực kỳ tốt thì mới đủ tiền trả tiền thuê nhà. Vì vậy, lượng người có nhu cầu thuê lại dạng bất động sản giá trị cao này chỉ có thể là những du khách quốc tế đến sinh sống dài hạn tại Hy Lạp.
Một số nguyên nhân khác cũng chỉ ra rằng, đối với bất động sản 800.000 euro tỷ lệ phòng trống cũng tăng lên đáng kể. Nhưng ngược lại với điều này, bất động sản giá trị cao sẽ là phân khúc khan hiếm ở Athens. Bất động sản này được dự đoán là một tài sản tăng giá tốt trong tương lai khi giới siêu giàu đổ xô vào Hy Lạp ngày càng nhiều và nhu cầu tìm những căn hộ cao cấp hoặc biệt thự sang trọng sẽ là ưu tiên hàng đầu của họ.
Rào cản từ luật Golden Visa Hy Lạp
Chính sách siết chặt quy định phân vùng (áp dụng từ tháng 09/2024) yêu cầu nhà đầu tư Golden Visa phải chi tối thiểu 800.000 EUR cho một bất động sản đơn lẻ (diện tích trên 120m²) tại khu vực Attica (bao gồm Athens).
Điều này có nghĩa: Hạn mức 800.000 EUR vô tình ép các nhà đầu tư phải mua những căn hộ cao cấp diện tích lớn ở các khu vực đắt đỏ – nơi mà tỷ suất cho thuê bị nén mạnh (chỉ còn khoảng 3.5% đến 4.5%). Nhà đầu tư hoàn toàn bị “khóa chặt”, không thể tiếp cận các căn hộ nhỏ có lợi nhuận cao (7% – 8%) tại các khu vực bình dân vì giá trị của chúng không đáp ứng được điều kiện mức đầu tư tối thiểu của chương trình Golden Visa Hy Lạp.
Các khu vực tối thiểu 400.000 EUR thì sao?
Đối với các nhà đầu tư muốn tối ưu hóa dòng vốn ở mức vừa phải hơn, các thành phố thuộc vùng mức đầu tư 400.000 EUR đang mở ra những hướng đi đáng cân nhắc.
Thành phố biển Thessaloniki và Heraklion
- Thessaloniki: Thành phố lớn thứ hai Hy Lạp có tỷ suất lợi nhuận gộp khoảng 4.4%. Tuy nhiên, nếu mua căn hộ lớn 3 phòng ngủ để đủ điều kiện diện tích, lợi nhuận thực tế sẽ điều chỉnh về khoảng 3.25%.
- Heraklion (Đảo Crete): Giữ mức sinh lời ổn định 4.2%. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại đây có giá trung bình 190.000 EUR mang lại lợi nhuận 4.7%.
Giải pháp của VPA: Dự án Chuyển đổi công năng của chủ đầu tư Hestia với mức đầu tư tối thiểu 250.000 EUR
Để giải quyết nỗi đau “hạn mức đầu tư cao” và “hiệu suất cho thuê thấp”, những nhà đầu tư nhạy bén trên thị trường đang tập trung tối đa vào lộ trình ngách trị giá 250.000 EUR.
Theo luật Hy Lạp, bất kể bất động sản nằm ở vị trí nào (kể cả trung tâm thủ đô Athens), nếu nhà đầu tư lựa chọn hình thức:
- Mua các bất động sản thương mại cũ (văn phòng, nhà kho, cửa hàng bán lẻ trống).
- Tiến hành cải tạo và Chuyển đổi công năng sử dụng sang nhà ở (Commercial-to-Residential Conversion).
Nhà đầu tư vẫn hoàn toàn được chấp thuận cấp Thẻ Thường trú Investor – PR khi tham gia chương trình Golden Visa Hy Lạp với mức đầu tư thấp chỉ từ 250.000 EUR trở lên.
Lợi ích kép từ Dự án chuyển đổi công năng
- Vốn đầu tư thấp nhất: Tiết kiệm được một lượng vốn lớn so với mức 800.000 EUR thông thường tại thủ đô Athens.
- Lợi nhuận cho thuê tối đa: Lộ trình này cho phép bạn sở hữu các căn hộ diện tích vừa phải ngay tại các tọa độ vàng của Athens (như Kipseli, Exarchia, Piraeus) – nơi tập trung nhu cầu thuê nhà dài hạn cực kỳ lớn từ giới chuyên gia và người nước ngoài, giúp bảo toàn tỷ suất sinh lời thực tế từ 6% – 7% gross.
- Tối ưu đối tượng thuê nhà: Hiện nay luật mới của Hy Lạp không cho phép việc cho thuê ngắn hạn (Airbnb) đối với các bất động sản mua theo diện Golden Visa. Do đó, việc sở hữu căn hộ dịch vụ hướng tới tệp khách thuê dài hạn thông qua phương án hoán đổi công năng là bài toán kinh tế bền vững nhất.
Chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân từ chủ đầu tư Hestia
Khi tính toán lợi nhuận cho thuê bất động sản Hy Lạp, VPA luôn muốn nhà đầu tư nhận được lợi nhuận minh bạch và sát với thực tế nhất. Vì vậy, VPA đã có những thỏa thuận bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong suốt quá trình tham gia Golden Visa Hy Lạp. Bao gồm các chính sách bao thuê dài hạn (3 năm) và chi trả lợi nhuận cho thuê khoảng 3%/năm giúp nhà đầu tư yên tâm giữ tài sản tại Hy Lạp.
Mức tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư nhận được từ chủ đầu tư Hestia sẽ là mức lợi nhuận thực nhận (NET) sau khi trừ đi các chi phí quản lý, thuế… Nhà đầu tư lưu ý đây là mức lợi nhuận sát với thực tế nhất, điều này có nghĩa rằng sau này khi nhà đầu tư tự vận hành việc cho thuê bất động sản sẽ nhận được mức lợi nhuận xấp xỉ tương đương với mức 3%. Chúng tôi không cung cấp mức lợi nhuận ảo cho nhà đầu tư mà luôn đem đến tài sản có giá trị bền vững với tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Lời khuyên từ VPA
Nếu mục tiêu của gia đình bạn là An toàn dòng vốn – Nhận thẻ thường trú Hy Lạp nhanh chóng – Tối ưu hóa dòng tiền, phương án đầu tư Bất động sản Chuyển đổi công năng tại Athens với mức 250.000 EUR chính là “khẩu vị hợp lý” ở thời điểm này.
Tại VPA, chúng tôi sở hữu danh mục độc quyền các dự án Tòa nhà văn phòng có pháp lý sạch tại trung tâm Athens, sẵn sàng phối hợp cùng các nhà thầu bản địa để thiết kế, bàn giao trọn gói các căn hộ dịch vụ cao cấp đạt chuẩn Class A cho quý nhà đầu tư.
Bạn muốn nhận bảng tính dòng tiền và danh mục dự án chuyển đổi công năng 250.000 EUR tốt nhất tại Athens? Hãy liên hệ ngay VPA để được cung cấp giải pháp.
Thông tin liên hệ
VIETNAM PRIVATE ADVISORY
Hotline: 0902 803 979
Địa chỉ: 320 Bến Vân Đồn, Phường Vĩnh Hội, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
